BGH Urteil

Wohnflächenberechnung Galeriegeschoss

15.02.2010

BGH: Galeriegeschoss darf in Wohnfläche einberechnet werden

Obwohl nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften die Räume von Galeriegeschossen nicht als Aufenthaltsräume gelten, hat der BGH entschieden, dass bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung das mitvermietete Galeriegeschoss Berücksichtigung findet.

Im Mietvertrag der Mieterin einer Maisonette-Dachgeschosswohnung war die Größe der Mieträume mit ca. 88 Quadratmetern angegeben. Ein eingeholtes Privatgutachten wies die Wohnfläche jedoch lediglich mit 72,55 Quadratmetern aus. In dem Gutachten wurden die Schrägen des oberen Galeriegeschosses entsprechend der hessischen Bauordnung einkalkuliert. Dadurch ergab sich gegenüber der Flächenangabe im Mietvertrag eine Abweichung von 17,56 %, um welche die Miete gemindert und darüber hinaus eine Rückzahlung der überzahlten Miete gefordert wurde. Die Vermieter hingegen klagten die Mietrückstände ein.

Die Karlsruher Richter gaben den Vermietern Recht und lehnten den Rückforderungsanspruch der Mieterin ab. Sie begründeten ihr Urteil damit, dass aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, dass das bewohnbare und von der Mieterin auch genutzte Obergeschoss mitvermietet war. Auch hatte die Mieterin vor Abschluss des Mietvertrages die Wohnung besichtigt und die Grundrisspläne ausgehändigt bekommen, in denen eindeutig die Flächen beider Geschosse erkennbar waren. Die Wohnflächenermittlung richtet sich grundsätzlich nach vertraglichen Vereinbarungen und nicht nach Bestimmungen der Landesbauordnung.

(BGH-Urteil vom 16.12.2009, AZ: VIII ZR 39/09)